Договор купли продажи земельного участка 2020 между физическими где сделать

договор купли продажи земельного участка 2020 между физическими где сделать

Законом разрешен любой договор, который не противоречит действующему законодательству. Как оформить договор купли продажи земельного участка? Договор может быть составлен в произвольной письменной форме, с учетом, что в нем указаны существенные условия для договора купли-продажи земельного участка. Бланк или образец такого договора можно найти на просторах интернета в свободном доступе. Рекомендуем образец договора купли продажи земельного участка скачать с официального сайта Росреестра, так как именно Росреестр занимается регистрацией сделок с недвижимостью. Скаченный образец договора купли продажи следует использовать как пример, но с учетом особенностей вашей сделки.

Договор № ______ купли-продажи земельного участка

г. _______________ «___»___________ ____ г.

_________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________________________________, действующего на основании ______________________, с одной стороны, и гражданин РФ __________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее «Участок»), в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за неё цену, предусмотренную в договоре.

1.2. План участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, свидетельство о собственности N _________ от «__»________ _____ г.

1.4. Местонахождение участка: ________________________________

__________________________________.

1.5. Регистрационный номер участка _________________________.

1.6. Кадастровый номер участка _____________________________.

1.7. Общая площадь участка _________________________________.

1.8. Переход права собственности земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю Участок в течение ___ (_____) дней после государственной регистрации настоящего договора.

2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.

2.1.3. Предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на Участок.

2.2.2. Оплатить участок в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

2.4. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя и государственной регистрации договора и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.5. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счёт суммы, указанной в разделе 3 договора.

2.6. Покупатель имеет право:

  • в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенного воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого Участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причинённых ему убытков;
  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоёмы в соответствии с законодательством РФ;
  • собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений и расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
  • возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурнотехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоёмы в соответствии с установленным и законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

3. Цена и порядок расчётов

3.1. Стоимость участка составляет ____________________________ ______________________________.

3.2. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение _____ дней после подписания Сторонами настоящего договора.

3.3. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путём перечисления на банковский счёт, указанный Покупателем.

4. Права третьих лиц

4.1. В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю Участок был обременён к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на Участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

4.2. При изъятии Участка у Покупателя указанными в п. 4.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи недвижимости, Продавец обязан возместить Покупателю понесённые последним убытки.

5. Ответственность сторон

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причинённые таким неисполнением убытки.

5.2. В случае если Продавец не передаст Участок в срок, предусмотренный п. 2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить Покупателю пеню в размере _____% от стоимости Участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности Продавца за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, не может превышать ____% стоимости Участка.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

5.4. Взыскание неустоек и убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

5.5. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Участок на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определённой настоящим договором.

5.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Обстоятельства непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7. Срок действия настоящего договора

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9. Заключительные положения

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. С момента государственной регистрации настоящего договора любые изменения и дополнения к нему должны быть также зарегистрированы.

9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9.4. Договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, а третий — для регистрирующего органа.

9.5. Адреса и платёжные реквизиты сторон:

Продавец: _______________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Покупатель: _____________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Подписи сторон:

Продавец: ________________________

М.П.

Покупатель: _______________________

М.П.

Содержание договора продажи земельного участка в 2020 году

ДКП земли оформляется только в письменном виде. Нотариального подтверждение сделки не обязательно (ст. 550 ГК РФ). Исключением может быть, если продается доля земельного надела, принадлежащего несовершеннолетнему лицу или недееспособному. В этом варианте требуется нотариальная форма (ст.42, 54 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О госрегистрации недвижимости»).

Примечание. С 1.02.2019 года вступило в действие изменение в данном законе: если участвующие в сделке заверяют ее у нотариуса, то не позже рабочего дня нотариус обязан направить в Росреестр запрос и нужные документы для переоформления права собственности на надел (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, принятые ВС РФ №4462-1 от 11.02.1993 г.).

После заполнения договора, он обязан быть завизирован всеми участниками сделки, иначе он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Структура ДКП земли обязана содержать такие разделы:

  1. Преамбула, в которой описываются реквизиты сторон.
  2. Предмет договора, где излагается текст, с отображением объекта реализации (в данном случае земельного надела).
  3. Стоимость участка.
  4. Порядок расчетов.
  5. Права и обязанности участников сделки.
  6. Данные об ограничениях и обременениях участка.
  7. Порядок передачи надела.
  8. Реквизиты и подписи участников сделки.

Примечание. Согласно ст. 37 ЗК РФ в соглашении купли-продажи земельного надела не допускаются следующие условия:

  • Отображение права обратного выкупа земли продавцом по своей инициативе.
  • Ограничение возможных последующих сделок с наделом.
  • Ограничение ответственности продавца, если права на реализуемую землю заявят третьи граждане.

Договор купли продажи земельного участка — особенности составления

Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).

Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).

Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

  • правоустанавливающие документы;
  • правоподтверждающие документы;
  • информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
  • кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

  • письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
  • согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
  • официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

  1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
  2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
  3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
  4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
  5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
  6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

  1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
  2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
  3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
  4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
  5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
  6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

  • заявление;
  • паспорта сторон сделки;
  • дкп в 3 экземплярах;
  • акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
  • согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
  • правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
  • доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

Образец

Договор купли продажи земельного участка — образец 2016

По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).

Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).

При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).

Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).

  • Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.
  • Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/zemelnye-otnosheniya/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *