Как создать домоуправляющую компанию с чего начать

как создать домоуправляющую компанию с чего начать

Процент рентабельности такого бизнеса не превышает 15%. Средний уровень доходности находится на отметке 5-10%. Это обуславливается низкими тарифами на содержание муниципальных квартир, минимальными зарплатами большинства владельцев жилья. Их основной оборотный капитал складывается из:

  • Платы за услуги содержания
  • Оплату текущих ремонтных работ

На практике это приводит к тому, что ряд организаций имеет перед поставщиками хроническую задолженность.

Основная прибыль в секторе ЖКХ основана на повышении тарифов, уровень которых не урегулирован в законодательстве и дополнительных видов деятельности. К ним относятся:

Рентабельность дела

  • Предоставление в аренду нежилых помещений
  • Партнерские площадки
  • Оказание услуг по ремонту для жильцов
  • Экономия на обслуживающих работах в сравнении с заложенной в документах стоимостью
  • Сдача мест под рекламу
  • Проведение части работ, относящихся к категории обязательных через собственные компании
  • Внедрение комиссий за посредничество
  • Использование энергосберегающих технологий

Расходы домоуправляющих основаны на:

  • Исполнении условий договора (проведение ремонта, уборки)
  • Оплате труда персонала
  • Уплате налогов и сборов в бюджет

Наиболее значимый экономический фактор, отражающийся на финансовом состоянии организаций – дебиторская задолженность жильцов. Ее взыскание возможно исключительно в судебном порядке, что иногда влечет за собой дополнительные расходы.

Некоторые аналитики отмечают зависимость уровня прибыльности этого бизнеса от количества обслуживаемых домов. Для получения реальной прибыли их должно быть не менее 5.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное,люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Порядок выбора управляющей компании

Закон предусматривает два варианта выбора УК для управления домами:

  • путем проведения открытого конкурса, организатором которого является местный орган власти;
  • путем выбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домами осуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно не определились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этот вопрос.

Если проводится открытый конкурс, могут передаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК, имеющая лицензию, отвечающая условиям конкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок, организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов является самостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценить результаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественное положение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлению домом и содержанию придомовой территории нужно:

  • провести общее собрание собственников;
  • рассмотреть и одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора на обслуживание;
  • оформить протокол с итогами голосования, направить его в адрес УК и Госжилнадзора.

После заключения договора функции по управлению переходят к выбранной компании.

УК принимает на содержание общее имущество дома и придомовую территорию, исполняет свои обязанности согласно условиям договора. Срок действия договора составляет от одного до пяти лет. Собственники по истечении каждого года работы УК могут расторгать договор, если полномочия по управлению осуществляются ненадлежащим образом.

Собрание жильцов может контролировать деятельность УК путем заслушивания и утверждения ежегодных отчетов. По соглашению между сторонами, периодичность представления отчета может быть изменена в меньшую сторону. Управляющую компанию обязательно уведомляют о проведении каждого собрания.

Помимо собственников, правом контроля за деятельностью УК обладают государственные органы — Госжилнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура. Выявление нарушений со стороны управляющей компании может повлечь ответственность в виде штрафа, вынесение предписаний, расторжения договора, отзыв лицензии.

Законы, регламентирующие открытие УК

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Особенности управляющих компаний

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *