Смена старой ук в мкд 2020

Для того, чтобы многоквартирные дома полностью соответствовали установленным законом мерам безопасности, а также обеспечивали жильцам комфортные условия проживания, были созданы управляющие компании. К их задачам относится:

  • поддержание работы инженерных коммуникаций;
  • защита прав собственников жилья, а также многочисленные другие.

В случае, если управляющая компания плохо справляется со своими задачами, ее необходимо сменить – нельзя терпеть и довольствоваться плохими условиями жизни.

Скоординировавшись с другими жильцами, вы сможете спровоцировать смену управляющей компании. Как же это сделать?

Жилищный кодекс РФ

Жилищный кодекс РФ устанавливает обязанности управляющей компании, которая должна делать все возможное и необходимое для того, чтобы обеспечить высокий уровень и комфорт проживания людей на подконтрольной территории.

Статья 162 указанного кодекса говорит о том, что управление домом организацией осуществляется на основании специального договора об управлении, который обязательно заключается с каждым отдельным жильцом дома.

Указанный договор должен подписываться сразу же после выбора жильцами управляющей организации.

Существует несколько оснований, по которым может быть сменена управляющая компания:

  • желание собрание собственников, направленное на смену управляющей организации;
  • отсутствие лицензии у организации, которая занимается обеспечением здания;
  • неисполнение компанией своих прямых обязанностей, привлечение к ответственности.

Одного из этих оснований будет вполне достаточно, чтобы сменить управляющую организацию без дополнительных препятствий, проблем и трат времени.

Смена управляющей компании

Смена управляющей компании – обязательная процедура в случае, если старая организация уже не справляется со своими задачами.

Смена организации позволит:

  • значительно улучшить (если сделан правильный выбор) условия проживания жильцов;
  • оптимизировать снабжение по технической и коммуникационной части.

Для того, чтобы произвести смену УО, необходимо для начала ее правильно выбрать, после чего пройти специальную процедуру для замены компании.

В многоквартирном доме

Для того, чтобы сменить управляющую компанию, под контролем которой находится здание на большое количество квартир, необходимо получить согласие других собственников жилья.

При этом инициатором может быть как коллектив, так и один-единственный жилец.

Следует знать, что согласие должен дать каждый собственник, иначе у старой управляющей организации появится повод обжаловать решение о смене при помощи судебного разбирательства.

Вот почему важно донести информацию об организации собрания коллектива жильцов до каждого собственника.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме представляет собой процесс, который состоит из нескольких последовательных этапов:

  1. Принятие жильцами решения о смене управляющей организации.
  2. Выбор новой управляющей компании, которой будет передано ведение хозяйства.
  3. Проведение собрания, на котором будут обсуждаться все нюансы процесса замены.
  4. Составление протокола собрания, который будет подтверждать согласие жильцов.
  5. Передача протокола старой и новой управляющим организациям.

Таким образом, смена управляющей организации не является чрезвычайно сложным делом – достаточно правильно пройти указанные пять шагов.

Проведение общего собрания

  • Собрание жильцов необходимо для того, чтобы принять коллективное решение, без которого сменить управляющую компанию не получится.
  • Для того, чтобы созвать собрание, необходимо вручить каждому жильцу повестку – это следует сделать за 10 дней до предполагаемой даты проведения собрания.
  • Даже если один владелец жилья не будет уведомлен, собрание может посчитаться незаконным, и подписанный протокол в таком случае не будет иметь своей силы.

Источник: http://77metrov.ru/smena-upravljajushhej-kompanii.html

Содержание:

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

  1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
  2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
  3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
  4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме.

Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

  • УК, выбранная на общем собрании собственников
  • Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
  • Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
  • Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный.

Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  • если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  • если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  • если жители решили сменить способ управления домом;
  • если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

  1. Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
  2. Если УК нарушает условия договора
  3. Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  • УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
  • УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  • у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  • невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

  • Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
  • Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
  • Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора.

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pomenyat-upravlyayuschuyu-kompaniyu

Примерная форма акта передачи технической документации на многоквартирный дом, технических средств и оборудования при смене управляющей организации (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Акт приема-передачи документов при смене организации, управляющей многоквартирным домом

[ место составления акта ]

[ число, месяц, год ]

1. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: [ вписать нужное ], (протокол от [ число, месяц, год ] N [ значение ]) [ полное наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ название документа, подтверждающего полномочия ], передает, а [ полное наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ название документа, подтверждающего полномочия ], принимает на бумажных носителях следующую техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы:

Форма документа (оригинал, нотар. завер. копия, оригинальная копия, ксерокопия)

Кол-во листов, шт.

Кол-во экземпляров, шт.

2. Также [ полное наименование юридического лица ] передало, а [ полное наименование юридического лица ] приняло в электронном виде ([ указать вид носителя, например, на съемном жестком диске ]) следующую техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: [ указать перечень ].

3. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма акта передачи технической документации на многоквартирный дом, технических средств и оборудования при смене управляющей организации

Разработана: Компания «Гарант», март 2019 г.

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.

Компания обанкротилась или на грани развала.

Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.

Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

  • Минусы:
  • Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком
  • Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии.
  • Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов.

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг.

Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже — за счет оказания дополнительных услуг.

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Квартиры от застройщиков с акциями

Принцип работы — «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

  1. В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
  2. Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу.
  3. Плюсы:
  4. «Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
  5. Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».
  6. В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.
  7. Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.
  8. Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока.

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/praktikum-kak-pomenyat-uk-ot-zastroyshchika-i-nuzhno-li-eto-delat/

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок смены управления ЖКХ

Наличие собственности в многоквартирном доме предполагает участие жителей в решении вопросов содержания жилья и в выборе компании, которой можно доверить эти функции.

Достаточно часто в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Такую процедуру необходимо проводить правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к аннулированию всех совершенных действий.

Нормы закона

Все правоотношения по управлению домами регламентируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нормой статьи 162 кодекса предусмотрен механизм, регламентирующий вопрос смены управления ЖКХ (жилищно-коммунальным хозяйством).

Когда можно менять

Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные заключенным договором управления МКД (многоквартирным домом). Условия, которые должны содержаться в таком договоре, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.

Но иногда возникают обстоятельства, когда гражданам предоставляется право расторгнуть договор.

Перечень таких случаев законодательно определен:

  • завершение срока действия ранее действовавшего соглашения,
  • отсутствие (аннулирование) лицензии УК, оказывающей услуги по содержанию и управлению,
  • неисполнение (некачественное выполнение) услуг, работ, предусмотренных в соглашении,
  • отсутствие доступа к информации, содержащей сведения о ее финансово-хозяйственной деятельности, о стоимости ее услуг, тарифах и размерах платы.

Если с МКД работает предприятие жилищно-коммунального хозяйства, которое было отобрано местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то чтобы поменять управляющую компанию ЖКХ, собственникам помещений до истечения первого года ее работы необходимо провести собрание по отбору УК или смене способа управления МКД.

УК на ТСЖ и наоборот

В соответствии с законодательством РФ, владельцы недвижимого жилья должны добровольно определиться со способом управления домом.

Таких способа три:

  • управление УК,
  • ТСЖ (товарищество собственников жилья),
  • непосредственное управление МКД.

Если данное требование добровольно не реализовано, то это должен сделать муниципалитет.

Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости в любое время изменить способ управления, то решение о переходе в товарищество жильцов можно принять в любое время.

Для процедуры перехода из УК в ТСЖ необходимо инициировать и провести сход владельцев жилья. На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе на управление товариществом.

  • Для того чтобы полноценно произвести переход из УК в ТСЖ, решение должно быть полностью реализовано путем создания ТСЖ, заключения соглашений с ресурсоснабжающими предприятиями, заключения договора по содержанию жилья.
  • При волеизъявлении владельцев помещений об изменении способа управления с товарищества жильцов на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.
  • На нем принимаются решения:
  • о переходе в УК,
  • об определении организации,
  • об одобрении условий соглашения.

После выполнения всех необходимых процедур, сведения о выбранной УК предоставляются в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.

Основания

Для смены управляющего предприятия собственникам нужны основания.

Таковыми являются:

  • неисполнение условий договора,
  • отсутствие лицензии на право заниматься соответствующей деятельностью.

Независимо от оснований, любой гражданин имеет право на обеспечение качественных и безопасных для жизни условий проживания. Такие условия должна обеспечить гражданам фирма, которую они нанимают для выполнения данных требований.

Пошаговый алгоритм действий

Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.

Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.

Основными этапами являются следующие действия:

  • инициирование собрания,
  • определение повестки дня,
  • обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
  • определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *